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Abschluss eines mündlichen Mietvertrages
Ein mündlicher Mietvertrag kommt dann Zustande, wenn sich beide Parteien hinsichtlich Mietobjekt, Beginn des Mietverhältnisses und Miete einig sind. Voraussetzung ist, dass beide Vertragspartner den Vertrag miteinander eingehen wollen. Der Vertrag ist gültig, sobald es zur Annahmeerklärung gekommen ist, das heißt eine der Parteien hat das Angebot von der anderen angenommen. Dennoch spricht der Faktor der Beweisbarkeit stark für einen schriftlich festgehaltenen Mietvertrag, zur Sicherheit von beiden Seiten. Nichtsdestotrotz müssen auch bei einem mündlichen Vertrag einige Formalitäten beachtet werden. So müssen die Vertragspartner und das Mietobjekt klar definiert sein, der Tag des Einzugs und die Mietdauer muss festgelegt werden, und die Miethöhe muss von Mieter und Vermieter einvernehmlich bestimmt werden.
Allen muss klar sein, dass sie einen Vertrag abschließen
Diese Bedingung sollte sich von selbst erklären – dennoch ist es erwähnenswert. Bevor ein Vertrag seine Gültigkeit erhält, muss allen Beteiligten klar sein, dass mit der mündlichen Annahme des mündlichen Mietangebots ein Mietvertrag zustande kommt. Wird der Vertrag vage formuliert und es ist einer Partei selbst nach Handschlag nicht klar, dass es sich hiermit um den Abschluss eines Mietvertrags handelt, so ist dieser ungültig. Im besten Fall sind hier Zeugen anwesend, die den mündlichen Vertrag zwischen zwei Parteien bestätigen können.
Nur die Schließung unbefristeter Mietverträge ist möglich
Auch wenn der mündliche Mietvertrag einige Schwierigkeiten mit sich bringt, kann er auch Vorteile für jeweils die ein oder andere Seite haben. Ein Mietvertrag kann nur dann mündlich geschlossen werden, wenn die Nutzung der Räume auf unbestimmte Zeit festgelegt wurde. Die Schließung befristeter Verträge bedarf der Schriftform, das bedeutet, dass mündlich festgelegte befristete Mietverträge automatisch zu einem unbefristeten Vertrag werden.
Wichtig: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen sowohl für Mieter als auch Vermieter. Selbst bei einem mündlichen Vertragsabschluss muss die Kündigung in Schriftform erfolgen!
Miete und Nebenkosten
Ein Mangel an festgelegten Details in einem mündlichen Mietvertrag können für den Mieter weitere Vorteile bringen. So haben Klauseln, die sich üblicherweise in schriftlichen Verträgen finden, keine Gültigkeit. Vermieter müssen also Schönheitsreparaturen selbst durchführen und können die Pflicht nicht auf den Mieter abwälzen.
Zudem erfolgt keine Trennung der Miete in Kaltmiete und Nebenkosten, es wird lediglich ein fester Mietzins vereinbart. Die Zahlung der Nebenkosten erfolgt also verbrauchsunabhängig in Form einer Inklusivmiete ohne Nebenkostenabrechnung und ohne mögliche Nachzahlungsforderungen durch den Vermieter.
Vorsicht: Der Mieter kann in so einem Fall auch drauf zahlen, wenn die Inklusivmiete weit über dem Verbrauch liegt. Eine Rückzahlung kann dann nicht gefordert werden, weil ein schriftlicher Nachweis nicht vorliegt und auch nicht vom Vermieter verlangt werden kann.
Beweislast bei Unstimmigkeiten
Wie immer im Leben, die größten Schwierigkeiten entstehen, wenn es zu Unstimmigkeiten zwischen zwei Parteien kommt. Bei mündlichen Vereinbarungen fehlen Schriftstücke als Beweismaterial und im schlimmsten Fall kann sich ausschließlich auf Aussagen von Mieter und Vermieter berufen werden. Derjenige, der etwas behauptet, ist in der Beweislast und muss Tatsachen zur Belegung seiner Behauptung vorbringen können. Deswegen lohnt es sich, bei mündlichem Vertragsabschluss Zeugen dabei zu haben. Auch Fotos, Kontoauszüge oder Protokolle können als Beweismaterial hilfreich sein. Trotzdem ist eine Entscheidung zugunsten einer Partei ohne schriftlichen Mietvertrag rechtlich gesehen schwierig. Am besten Sie setzen nach Ihrer mündlichen Vereinbarung ein Schriftstück auf und lassen es nachträglich noch einmal von Ihrem Vermieter bzw. Mieter unterschreiben. So sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite und vorbereitet, sollte doch einmal etwas passieren.
Auszug bei mündlichem Mietvertrag
Auch wenn ein Mietvertrag mündlich abgeschlossen werden kann und somit seine Gültigkeit erhält, kann weder Mieter noch Vermieter eine gültige Kündigung mündlich aussprechen. Diese muss unabhängig von der Form des Mietvertrags immer schriftlich erfolgen. Soweit nichts anderes vereinbart wurde, beträgt die reguläre Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate zum Monatsende. Die Frist für den Vermieter hängt dagegen davon ab, wie lange Sie bereits Mieter seiner Wohnung sind. Für den Vermieter beträgt die Kündigungsfrist nach fünfjähriger Mietdauer üblicherweise sechs Monate und nach achtjähriger Mietdauer üblicherweise neun Monate, jeweils zum Schluss eines Kalendermonats.
Für den Rücktritt vom Mietvertrag aus Sicht des Mieters gibt es festgesetzte Regelungen, welche nicht einfach aus Ärger oder einem anderen Grund gebrochen werden dürfen. Vom Mietvertrag darf daher nur dann zurückgetreten werden, wenn der Mieter vorsätzlich getäuscht wurde oder der Mietvertrag für den Mieter eine entsprechende Vereinbarung zum Rücktrittsrecht enthält. Sehen Sie sich daher vor Unterzeichnung das Kleingedruckte des Mietvertrags genau an und prüfen Sie, ob Sie mit den festgelegten Vereinbarungen so einverstanden sind. Ansonsten sollten Sie das Gespräch mit dem Vermieter vor Unterzeichnung suchen, um ggf. Änderungen am Vertrag vornehmen zu können.
Häufig gestellte Fragen:
Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?
Um einen Mietvertrag abzuschließen ist keine bestimmte Form erforderlich. Ein mündlicher Mietvertrag ist daher genauso bindend wie ein schriftlicher. Die Schwierigkeit ist hier die Beweisbarkeit des Vertrags um vor Gericht bestand zu haben.
Kann ein mündlicher Mietvertrag auch mündlich gekündigt werden?
Nein, auch wenn eine Mietvertrag mündlich geschlossen wurde, so kann er nicht auch mündlich gekündigt werden. Hier bedarf es einer schriftlichen Form und der Einhaltung der geregelten Fristen um gültig zu sein. Soweit nichts anderes vereinbart wurde, beträgt die reguläre Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate zum Monatsende. Die Frist für den Vermieter hängt dagegen davon ab, wie lange Sie bereits Mieter seiner Wohnung sind.
